Memenangkan Strategi Penawaran – Dari Tax Lien Lady

Baru-baru ini saya pergi ke penjualan pajak di New Jersey. Itu adalah penjualan pajak yang sangat kecil di daerah pedesaan kecil. Hanya ada 7 properti dalam penjualan pajak dan saya bisa mendapatkan 2 lien pada 10 dan 12 persen. Itu tidak buruk sama sekali di lingkungan penjualan pajak yang kompetitif saat ini di New Jersey. Biasanya pada penjualan pajak seperti ini saya datang dengan tangan kosong karena saya tidak mau membayar premi untuk hak gadai pajak kecil.

Sebagian besar hak gadai dalam penjualan ini (semua kecuali satu) berada di bawah $ 600. Di beberapa negara bagian, pemerintah daerah menjual hak gadai pada hak penjualan pajak bersama dengan pajak. Apa pun yang dibayarkan ke kotamadya setempat dapat dijual sebagai hak gadai pajak pada penjualan pajak ini. Sebagian besar hak gadai ini adalah untuk kelalaian air atau saluran pembuangan. Hanya satu lien termasuk pajak bersama dengan jumlah selokan nakal dan hanya lebih dari $ 1700. Yang lainnya adalah untuk air atau selokan atau keduanya.

Tren dalam beberapa tahun terakhir di New Jersey telah menawar premium pada hak gadai utilitas kecil ini. Investor bersedia membayar premi pada hak gadai ini untuk membayar pajak berikutnya. Tetapi pada hak gadai utilitas kecil, Anda biasanya tidak dapat membayar pembayaran pajak berikutnya, tetapi hanya selokan atau jumlah air berikutnya yang jauh lebih kecil daripada jumlah pajak. Perlu diingat bahwa di New Jersey, bunga pada lien adalah tawaran pertama turun menjadi 0% sebelum premium adalah tawaran. Meskipun Anda mendapatkan kembali premi Anda jika lien ditebus dalam 5 tahun, Anda tidak mendapatkan bunga pada tawaran jumlah premium atau jumlah lien. Anda mendapatkan penalti kecil pada jumlah lien dan tingkat bunga hukum (18% setelah pembayar pajak adalah $ 1500 menunggak dan 8% pada apa pun sebelum itu).

Apa yang sudah dibayar beberapa lien pajak untuk mendapatkan liabilitas utilitas kecil ini sudah sedikit tidak terkendali. Pada tahun lalu saya telah melihat mereka membayar hingga $ 1500 premium untuk mendapatkan lien $ 200 atau $ 300. Apa yang benar-benar penting adalah bahwa mereka membuat pengembalian campuran kecil atas investasi mereka sehingga benar-benar tidak sepadan sama sekali; terutama untuk investor individu.

Jadi bagaimana saya bisa membeli 2 gadai kecil dengan suku bunga yang layak pada penjualan pajak terakhir yang saya hadiri? Pertama saya pergi ke penjualan kecil yang hanya memiliki 15 hak gadai pada daftar penjualan pajak asli dan hanya ada 7 properti yang tersisa di daftar pada hari penjualan. Kedua, tidak ada hak gadai yang sangat besar dalam penjualan ini; yang terbesar di bawah $ 2000. Hak gadai yang besar membawa semua kompetisi.

Ketiga, Anda harus tahu kapan harus berhenti menawar. Saya sebenarnya sedikit beruntung pada penjualan ini karena hanya ada satu penawar lain yang mewakili perusahaan investasi dana investasi pajak. Saya menawar setiap lien kecuali satu, tetapi saya tidak menawarinya terlalu jauh. Jika Anda tidak serakah dan bersikeras untuk mengajukan setiap lien ke garis bawah Anda, maka penawar lain mungkin tidak akan menawar setiap lien hingga ke garis bawah mereka.

Yang keempat adalah saya senang mendapatkan remah-remah dari penjualan ini. Yang saya maksud adalah bahwa 2 properti yang saya dapatkan adalah properti terburuk dalam penjualan. Salah satunya adalah bank yang dimiliki dan hancur berantakan. Itu tidak diurus selama bertahun-tahun. Anda dapat melihat gambarnya di sampul edisi ini. Anda tidak dapat melihatnya dari gambar, tetapi juga ada sampah yang menumpuk di jalan masuk dan halaman belakang dan bobrok, jatuh ke bawah di belakang. Rumah lainnya kosong dan akan diambil alih oleh bank. Itu juga rumah yang sangat kecil tanpa garasi, membutuhkan TLC dan banyak pembaruan.

Jika saya memutuskan untuk tidak menawar properti ini karena kondisi mereka, saya akan kehilangan beberapa hak gadai yang baik, dan satu-satunya hak gadai yang akan saya dapatkan. Anda harus bersedia untuk mengambil apa yang tidak diinginkan atau tidak ingin dilakukan oleh anak laki-laki besar. Sifat-sifat ini mungkin kosong dan dalam kondisi yang mengerikan tetapi mereka masih merupakan hak gadai yang baik. Bank akan menebus mereka pada titik tertentu, tetapi mungkin tidak sampai mereka menjualnya yang bisa memakan waktu yang sangat lama. Itu akan memberi saya waktu untuk membayar pembayaran utilitas berikutnya (ingat ini adalah hak gadai utilitas kecil, menambah investasi saya dan membuat lebih banyak bunga!

Pembelian Sertifikat Lien Pajak Luar Waktu dan Akta Pajak

Saya mendapatkan banyak pertanyaan dari pelanggan ke taxlienlady.com yang ingin tahu bagaimana mereka dapat membeli hak gadai pajak atau akta pajak melalui surat. Mereka secara khusus ingin tahu tentang sisa pajak dan pajak. Ini adalah sertifikat lien pajak atau akta pajak yang "sisa" dari penjualan pajak. Dengan kata lain tidak ada yang menawar mereka di penjualan dan mereka dipukul ke county, negara bagian, atau kotamadya. Di sebagian besar negara bagian jika properti pajak yang menunggak tidak dijual dengan penjualan pajak, pajak itu dipukul ke county atau kotamadya. Beberapa negara mengizinkan penunjukan sertifikat lien pajak atau akta pajak kepada investor. Ada pro dan kontra untuk membeli sisa atau hak penugasan atau akta dari county.

Di sisi positif, tidak ada persaingan; Anda tidak perlu mengajukan penawaran terhadap investor lain. Untuk hak gadai dan akta yang dapat ditukarkan, Anda mungkin dapat membeli hak gadai atau akta di mana periode penebusan telah berakhir, atau hampir berakhir, dalam hal ini Anda mungkin berakhir dengan properti. Untuk beberapa negara bagian, karena county, negara bagian, atau kotamadya telah mengambil judul ke properti, Anda mungkin tidak harus melalui proses kliring judul (judul yang tenang atau proses sertifikasi judul). Anda harus memeriksa dengan county untuk mengetahui hal ini.

Di sisi negatif, sisa makanan biasanya tidak layak ditawar di tempat pertama dan itulah mengapa mereka tidak dijual pada penjualan. Di negara-negara yang lebih kecil, dan di negara-negara di mana penjualan pajak dilakukan oleh pemerintah kota (New Jersey, dan negara-negara New England) biasanya tidak ada yang berharga yang tersisa. Untuk menemukan sisa pajak atau tindakan sisa, Anda harus pergi ke daerah yang memiliki daftar sangat besar (beberapa ribu properti) untuk memulai. Dan Anda harus menyaring banyak sampah untuk menemukan properti yang baik.

Kadang-kadang Anda dapat menemukan nugget emas dalam daftar penjualan pajak yang tersisa. Saya mengenal beberapa investor lien pajak di Arizona yang melakukan ini secara teratur serta beberapa investor pajak (di Texas dan Pennsylvania) yang telah melakukan ini. Dengan semakin banyak orang menjadi tertarik pada pajak lien dan investasi pajak, dan pergi ke pelelangan, ada lebih sedikit sisa makanan yang tersedia daripada biasanya. Saran saya adalah berhati-hati dan sangat teliti dengan due diligence Anda ketika membeli sisa-sisa hak atau perbuatan. Saya juga percaya bahwa menginvestasikan jarak jauh dalam hak gadai sisa atau perbuatan adalah suatu kesalahan jika Anda tidak memiliki seseorang yang dapat secara fisik melihat properti itu untuk Anda.

Jika Anda ingin mengetahui lebih lanjut tentang bagaimana menemukan bahwa nugget emas dalam daftar penjualan pajak yang tersisa, ini adalah topik wawancara teleseminar Tax Lien Lady berikutnya dengan Brendan Monahan dari Arizona Tax Liens pada 15 Maret 2007. Untuk mendaftar teleseminar tanpa biaya masuk.